万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ兰州大学电子邮箱地址，兰州大学邮箱入口)的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为(wèi)被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

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　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

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　　今年1月，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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