OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前(qián)几日的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米(mù)的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说明会(huì)上，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家(jiā)，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示(shì)，张江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平(píng)台和它(tā)未来的发(fā)展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能(néng)面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能(néng)化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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