文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预(yù)付资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买(mǎ恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因i)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支(zhī)持(chí)。另一方面(miàn)，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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