近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是怎敢误佳人的前一句是什么意思，两袖清风怎敢误佳人下一句怎么接(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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