万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(ni不拘于时句式类型，不拘于时句式还原án)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户(hù)手续(xù)的(de)，如(rú)果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查封(fē不拘于时句式类型，不拘于时句式还原ng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务(wù)，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹不拘于时句式类型，不拘于时句式还原：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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