超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量 价限制

支(zhī)持商品住房“以旧换 新”的城(chéng)市 越来越多。

就在4月23日(rì)，一线城市深圳也加入到商品住房“以旧换新”行列。据(jù)中指研究(jiū)院最(zuì)新统计，自去年(nián)以来，支持商品住(zhù)房“以旧换新”的城市已超过40个。

不过，《每日经济新闻》记者梳理发现，上述各城市推(tuī)出的商(shāng)品住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也(yě)各不相同。在不同的政(zhèng)策支持力度下，“以旧换新
”的效果也显露出了差异。

以郑州为例(lì)，截至4月24日下午，郑州(zhōu)市房产交易服务平台系统内已有(yǒu)超过180套“以旧换新二手房(fáng)”完成登记入库，占试点阶段收购计划的36%，房源总价在(zài)29万—318万元，这距离郑州市二手住房(fáng)“卖旧买新、以(yǐ)旧换(huàn)新”试点(diǎn)工作正(zhèng)式启动还不(bù)到4天。而深(shēn)圳本土房地产中介机构乐(lè)有家4月24日(rì)在接(jiē)受记者采访时表示，他们开启“以(yǐ)旧换新(xīn)”试点项目后(hòu)不到一周，已有(yǒu)7单签约客户。

不过在业(yè)内人士看来，由于二(èr)手房交易、评估时间较长，目(mù)前各(gè)地广州解除气象灾害（暴雨和雷雨大风）应急响应住房“以旧换(huàn)新”政策整体的落地效(xiào)果还尚不明显。住房“以旧换新”意在联动一二(èr)手房，降(jiàng)低交易成本，但同时存在二手房参(cān)与(yǔ)门槛
较高、二手房评估(gū)价或交易价较低、可置换新房选择少等痛点。

最(zuì)大痛点是卖掉旧房

其实早(zǎo)在2023年，就已有(yǒu)多个城市(shì)支持住房“以旧换新”活动。今年以来，越来(lái)越多的城市加入进(jìn)来(lái)。

从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合(hé)经纪机(jī)构对旧房优先推售，若(ruò)一定期限内旧房(fáng)售出(chū)则按流程购买新房；二是开发商或国资平(píng)台收购旧(jiù)房(fáng)，售(shòu)房款(kuǎn)用于(yú)购买指定 新房项目，这种(zhǒng)方式是今年以来住房“以旧换新”的(de)主流。

4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发起的“以(yǐ)旧换新”就属于第一种。此前的4月19日，乐有家(jiā)已与绿景白石洲正式开启“以旧换新”活动，目前签约(yuē)参与(yǔ)活动的客户已有7单。

来(lái)源：乐有家

乐有家方面解释道，“以旧换新(xīn)”核(hé)心条款之一是帮(bāng)助业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参与(yǔ)“以旧换新”客户最首要(yào)的动机是借此快速卖出旧房，这一
占比达到70.8%。推出“以旧换新 ”后，不少业主主动联系经纪(jì)人咨询(xún)了解。

对于以旧换新的项目(mù)，乐有(yǒu)家也是有选(xuǎn)择的，其合作新盘是(shì)位于深圳南山区的(de)绿景(jǐng)白石洲(zhōu)项目，价格也有一(yī)定吸(xī)引力。该项目折后单价8.3万(wàn)元/平方米起，周边(biān)二手房价格为13万—15万元/平方米，新(xīn)房和(hé)二手房价格倒挂35%—40%。

“我们了解到，目(mù)前成(chéng)交 的(de)以旧换新(xīn)单 里，大部(bù)分旧房与新房的差(chà)价并(bìng)不大，旧房售出(chū)后获得的房款能覆盖新(xīn)房总价的60%以上，加(jiā)上(shàng)客户也有一定的经济积累，承(chéng)担(dān)的经济
压(yā)力不会很大。”乐有家方面表示，在流程上，客户可锁定意 向房源2个月。2个月内旧房售出，则前期的订金自动转为购房款，继续新房交易(yì)流程；如果旧(jiù)房未售出，客户可选择退订新房，无违(wéi)约责任。

不(bù)过，在广东省城乡规划院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉看来，“以旧换(huàn)新”最大的(de)痛点是卖掉旧房。“目前，开发商参(cān)与以旧换新的协议(yì)，锁定意向房源的周期(qī)往(wǎng)往(wǎng)在(zài)2个月左右，意味着卖房周期(qī)往往在2个月左右，但(dàn)二手房(fáng)往往很难在2个月内卖出。因此，卖家要获得‘买
新’的优惠(huì)价格(gé)，就(jiù)得在(zài)‘卖旧(jiù)’时能(néng)降低挂牌价，即降低挂牌价的损失，在买新房上获得了补偿。”

记者了解到，无论是自(zì)有交易还是统一收购(gòu)旧(jiù)房，旧房抵新房的房(fáng)款比例(lì)一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具(jù)体的抵(dǐ)扣比例。如(rú)无锡市梁(liáng)溪区在“以旧换(huàn)新”公告中明确指出，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%，指定楼盘(pán)是5个。

在不同城(chéng)市、不(bù)同政策模式下，二手房抵扣的价格也不尽相(xiāng)同，有些低(dī)于市场价，有些则接近或略高于市
场价。一位江苏苏州 的二手房业主就(jiù)表示，她的二手(shǒu)房在“以旧换新”过程(chéng)中是(shì)被官方收购的(de)，其(qí)最终的评估价与(yǔ)市场价基本一致。如果走市(shì)场化交易可(kě)能还卖不到评估价价格，主要换新的几个指定楼盘刚(gāng)好也是(shì)自己中意的。

李宇嘉认为，“以旧换新(xīn)”关键是激发二手房业(yè)主(zhǔ)“依旧换新”的动(dòng)力，政(zhèng)策(cè)的出发点和落脚点就是真(zhēn)正(zhèng)从满足业主住房
消费(fèi)升级的愿望，并从(cóng)降低置换成(chéng)本、置换周期，并能买到心仪(yí)的、优惠(huì)新房等角度施策。同时，卖(mài)不掉二手房(fáng)则“无责退订新房”，这个很关键，可以(yǐ)给到参与活动的二手房业主足够的安全垫(diàn)。

二手房参(cān)与门槛较高

记者(zhě)梳理发(fā)现，尽管目前不少(shǎo)城市提(tí)出了“以旧换新”的(de)政(zhèng)策导(dǎo)向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果尚不明显。如从目前落地的政策细则来看，不(bù)少城市都会对参(cān)与“以旧换新”的二手房源有规定门(mén)槛或要(yào)求，尤其是以国(guó)资平台等为主体收(shōu)购旧(jiù)房的。

以郑州为例，试点阶段收(shōu)购的二(èr)手住房(fáng)需满足的条件包括但(dàn)不限于(yú)：房龄不能(néng)超过15年、如有房贷需还 清、要(yào)位(wèi)于三(sān)环以内等。而试点阶段换房，选(xuǎn)购的新建(jiàn)商品住房应是已取得房屋竣工验(yàn)收备案证(zhèng)明的“现房”。

郑州城发安居收(shōu)购二手房“以旧换新(xīn)”流程图 来源：郑(zhèng)州市(shì)房产交易服务平台(tái)

目前，在(zài)郑州市房产交易服务平台系(xì)统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完(wán)成登记入库，房(fáng)源总价(jià)在 29万—318万(wàn)元，多数房源(yuán)都(dōu)是一居室或二居室，房源面积大多数都在70平(píng)方米以下。目前郑州参与“以旧换新”的新盘有58个，均价在8100—42000元(yuán)/平方米。

近日，记者以购房者身份采(cǎi)访郑州多个参(cān)与“以旧换新”活动的新盘项目了解到，通过“以旧换新”方式购(gòu)买新房并无特别(bié)限制，在售房源都(dōu)可以选(xuǎn)，全款或者(zhě)按(àn)揭贷款的付(fù)款(kuǎn)方式都可以，届时二 手(shǒu)房被收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠(huì)折扣都按案场现时情况来定。

再看
扬州 ，该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月(yuè)开始已经在试点进 行系
列措施。截至今年2月底，扬州市区已有逾200套二手房被房(fáng)企直广州解除气象灾害（暴雨和雷雨大风）应急响应接收购。据“扬州发布”数据，一(yī)家积极参与(yǔ)试(shì)点的房企在5个月内承接的二手房收购总额(é)约2亿(yì)元(yuán)，带动新房成(chéng)交额近5亿元。

李宇嘉建议(yì)，“以旧换新”前期可选择资金链紧张、愿(yuàn)意让利的开发商参与，并通过“以旧换新”让(ràng)开发商获得 参与活动能有效提振销售的好处，从而对市场其他开发商起 到(dào)示范效应。

易居研(yán)究院认为，目前(qián)“以旧换新”潜(qián)在问题或矛盾点在后(hòu)续改革中是可以更好得到解决的(de)。比如说从(cóng)评估(gū)的角度看，可以采(cǎi)取(qǔ)多家评估公司联合评估、锚定周(zhōu)边市场(chǎng)二手房挂牌价和实际成交价、多
次(cì)评(píng)估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源(yuán)，后(hòu)续可(kě)以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房(fáng)收购后的再利用模式 等(děng)。

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