安徽宣城“以旧换新”首批261人抽100个摇号名额，已启动第二批登记，旧房价格评估是焦点

继江苏(sū)太仓“以旧换新”常态化之后(hòu)，安徽宣城也完成(chéng)了首批“以旧换新”登记和筛选，并紧锣(luó)密鼓地开启了第二批(pī)登记工作。

“现在第(dì)二(èr)批报名登记已经开始，不需要(yào)名额摇号，直接按照(zhào)报(bào)名(míng)时间顺(shùn)序进行评估，具体周(zhōu)期长短不确(què)定。”宣城山水闲庭置业(yè)顾问小张(zhāng)表示。

《每日经济(jì)新闻》记者观察到，有(yǒu)了(le)太仓、苏州相城区(qū)等地的先行样本之(zhī)后(hòu)，其他城市的效率明显提高了。宣城与(yǔ)上述城市“旧房换新”模(mó)式基本相同，也由宣城市城建集团与宣(xuān)城市国控集团牵(qiān)头启动(dòng)，并且跳过了太仓的初(chū)代方(fāng)案，采用(yòng)“多套换一套”“多套换多套”“车位直接置换”等模式。

首批100组置换人摇号产生公积金贷款配套已跟上

宣城市城建集团官(guān)微显示，“以旧换新”活动3月11日(rì)启动、25日截(jié)止，30日公开摇号，从261个登记号码中抽(chōu)出100名，正式进入评估置换流程。

从具体规则来看，宣城(chéng)模(mó)式吸收了多地的成(chéng)功经验，参与(yǔ)“以旧换(huàn)新”的楼盘包括世纪阳江、彩金湖畔、望湖(hú)城、山水闲庭、幕溪和(hé)府、观江越、江南里、星未来(lái)天下名筑等。值得注意的是，按照旧房收购价不高于新房及车位销售(shòu)价的(de)置换(huàn)原则，居(jū)民家庭可以用一套(tào)或多套旧房，置换(huàn)一套(tào)或多套(tào)新房及车位。而产权车位或(huò)车库(kù)与旧房在同一小(xiǎo)区内(nèi)的，可用车位或车库置换同等数量的新房车位。

“换房(fáng)过(guò)程中不收任何手(shǒu)续费(fèi)，报名时交2万元诚意金，后续无论是否换房，这(zhè)笔钱都会退还(hái)或者(zhě)转为房款。可以多(duō)套旧房换一套新房，旧房价(jià)格占(zhàn)新房(fáng)价格的比例也没有(yǒu)限制，但高(gāo)于新房价格的不退。”小张说。

根据(jù)规则，房屋收购款项(xiàng)方面，支持收购款分批次支付给旧房原产权人，首批(pī)用于支付新房首付款，剩余旧房款需等新房(fáng)贷款放款成功后，支付给旧(jiù)房原产权人。

政策层面，宣城给予“以旧换新”明确支持。

3月22日，宣城市住房公积金管理委员会发布《关于调整(zhěng)我(wǒ)市住房(fáng)公积(jī)金使用政策的通知(zhī)》，其中特别提到，参与“以旧换新”置换购房(fáng)人及(jí)其直系(xì)亲属，只要符合住(zhù)房(fáng)公积金提取、贷款的相关条件(jiàn)，均可(kě)申(shēn)请使(shǐ)用住房(fáng)公积金。

事实上，宣城房地产市场和大部分三四线城市一样，面临新房和(hé)二手房成交冷清(qīng)的局面。

安居客平台(tái)显示，宣城二手房4月挂牌均价(jià)7693元/平方米，同比下(xià)降7.37%。市区在售新建住宅项目达到16个，销售单价从4999元-12000元/平方米(mǐ)不等。

宣城市住房和城乡建设局发布的房地产市场月报显示，2023年1-12月，全(quán)市和市本级商品住宅销售面积分别为146万(wàn)平方(fāng)米和(hé)51.9万平方米，同比分别下降31.1%和增长(zhǎng)11.1%，但批准预(yù)售商品住宅同比分别增长(zhǎng)12.2%和19.6%。

旧(jiù)房评估价成(chéng)双方焦点

一位参与宣城“以旧换新”并幸(xìng)运摇中的业主在社交平台上对每经(jīng)记者表示：“自己想好就行，（旧房）评估价真的不高，我家拿出了两(liǎng)套房子评估，确实比中介(jiè)挂的价(jià)格低得多。”

不过她仍然决定继续进行置换流程，因为“二手房市场不景气(qì)，卖(mài)也不好卖”。

旧(jiù)房的评估价是“以旧换新”成功与否(f中央网信办部署开展“清朗·打击违法信息外链”专项行动ǒ中央网信办部署开展“清朗·打击违法信息外链”专项行动u)的关键因素。

上海易(yì)居房地产研究院根据目前各地“以旧换新”推进情况和反馈(kuì)情况，指出当前最主要的(de)矛盾点聚焦于二手(shǒu)房评估价上。从换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低(dī)了。而对(duì)于(yú)收购二手房的国(guó)企(qǐ)来说，过高评估二手房(fáng)，也会造成财政压力增大或国有资(zī)产估值虚高的(de)问题。

“从评估角度(dù)看，可以采取多家评估公司联合评估、锚定周(zhōu)边市(shì)场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而(ér)对于纳入试点范围的(de)房源，后续可以设立标准和划(huà)分结构，尤其(qí)是研究不同类型二(èr)手房收购后的再利用模式等。”易居研(yán)究院认为。

易居研究院指出，当(dāng)前全(quán)国(guó)各地“以旧换新(xīn)”工作的开展中，相比传(chuán)统置换模式，新模式下交易效(xiào)率提高了6倍，即从传统的6个月交易周期压缩至1个(gè)月。

在传统的房屋置换模式中，“卖旧”和“买新”两笔操作存在连环(huán)单交易风险。“以旧换新”模式下(xià)，无论是具备“解约保护(hù)期”的先买新再卖(mài)旧模式，还是类似宣城的旧(jiù)房换(huàn)新模式，即便因评估价格(gé)分析而停止换房，先行支付的定金2万元仍然(rán)能够退还。对于购(gòu)房者或换房者而(ér)言，交易的障碍因(yīn)素(sù)消除(chú)、交易便利度增大、换房流程的舒适度也有所提升。

但广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)曾发文称(ch中央网信办部署开展“清朗·打击违法信息外链”专项行动ēng)，不赞成地方政府（或授意(yì)国企城(chéng)投）直接下场(chǎng)收房(fáng)。

据每经记(jì)者(zhě)观察，率先推行旧(jiù)房直接换新房(fáng)模(mó)式(shì)的太仓、苏(sū)州相城区，包(bāo)括淮安、宣城等，都属于规模较小的城市或区域，而这些地(dì)方国资企业(yè)是否由足够资金实(shí)力、足够的(de)经验运营好收回来的(de)老旧(jiù)且分布零散的(de)存量住房？

李宇嘉在接受《每(měi)日经济(jì)新闻》记者采(cǎi)访时曾指出：“要看这些城市最(zuì)后到底收购了多少，如果(guǒ)少量的收购，地方确实也有筹集保障(zhàng)性住(zhù)房的需要，进行以旧换(huàn)新也给市(shì)场释放信号，稳(wěn)定市(shì)场信心(xīn)。目前各地一直没(méi)有信息披(pī)露具体收房(fáng)的情况(kuàng)，而部分(fēn)三四线(xiàn)城市的国企有没有资金实力去运作(zuò)仍待观察。”

“对(duì)开发企业来讲，要把品质好、性价比高(gāo)的好房源拿出来，不能把‘以旧换新’当作去库存、去尾货的机会。要让‘换新’的买家真正看到(dào)，要买的新房是(shì)能改善自己居住的好房子。”李宇嘉认为。

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