导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(l大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？ái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比大水冲了龙王庙是什么意思生肖，大水冲了龙王庙是什么意思？(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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