5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入(rù越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月(yuè)的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整(zhěng)个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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